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「把 Twitter 公司的旧金山总部改造成无家可归者安置所吧。反正那里一个人都没有。」
不久之前，计划斥资440亿美元收购Twitter的埃隆-马斯克发布了上述的社交网络投票，超过190万人次的计票结果显示，91.3%的人支持他的想法。其中包括亚马逊创始人贝佐斯，他在投票下评论：
「或者可以改造一部分空间，亚马逊西雅图总部园区里的家庭中心项目就很成功，员工还可以轻松地做志愿者。」据报道，这座家庭中心有8层楼高，吸纳了数以千计的无家可归者。
家庭中心
自2020年春季以来，疫情的爆发、居家办公的流行，不仅仅推高了视频会议软件公司Zoom的估值，使其一度成为千亿美元市值的纳斯达克独角兽，更深刻改变了传统写字楼市场的格局。包括推特及微软在内，许多互联网公司将远程办公由临时性政策改为永久性规则。
Rates
根据美国不动产投资信托协会Nareit的统计，2021年第四季度，住宅公寓、零售商业及工业不动产REITs的入驻率都恢复到超过95%的水平，只有写字楼REITs的入驻率（上图深蓝线）一直没能实现反弹。尽管美国的社交封锁已经解除，但写字楼依然「未满」。
与西雅图和旧金山的情况类似，北京写字楼市场也出现了互联网企业的潮起潮落。
从2021年CCRA世桦嘉润发布的北京写字楼十大租赁成交统计来看，租户快手、美团、字节、某互联网头部企业包揽了全年成交面积榜单的前五名，其中字节一举拿下两个项目。
转过年来风云突变。高力国际报告显示，互联网科技行业的租赁需求放缓，不再是第一大租户。金融行业的需求量占比达到37%，而互联网科技公司的需求占比则下降至约22%。
国内长期的「放养式」互联网管理政策已经结束。高力国际华北区董事总经理严区海认为，头部互联网公司扩张已戛然而止，北京甲级写字楼市场得益于金融企业在一季度的力挽狂澜才实现历史平均水平的去化量。
作为曾经的最大租客，互联网公司在写字楼市场的收缩，可能造成巨大的「市场真空」。与此同时，反复的疫情防控及居家办公，也削弱了一部分公司的集中型办公空间需求。
哪些大厂在退租、哪些在留守，哪些新兴行业的公司仍在入驻，哪些传统的办公空间服务需要作出改变和创新？从金融街到CBD，从中关村到望京，从西二旗到亦庄，36氪对北京写字楼市场进行了全覆盖式的特别调查。
以下是特别调查报道的上篇，主要聚焦北京的互联网重镇——望京、中关村和西二旗区域的办公市场：
01望京：铁打的巨头流水的创客
望京写字楼
1999 年，马云在北京爬完长城后回到杭州创办了阿里巴巴。 20 年后，在阿里巴巴北京总部园区动工仪式上，董事局主席兼 CEO 张勇感叹114黄页sitemaps，北京是阿里梦开始的地方。
阿里盘踞的望京区域也是众多互联网公司梦开始的地方。马云在长城立下雄心壮志的第二年，西门子、爱立信、摩托罗拉等大批跨国通讯公司陆续入华，他们瞄准了距离首都机场不过20公里的望京区域，在此建起独栋写字楼，这里曾被称之为中国的「移动硅谷」。
2014年之后，望京「地标型」写字楼拔地而起。望京SOHO、绿地中心、保利国际广场、金辉大厦等陆续建成，增加了超过150万平米的写字楼面积。
第一太平戴维斯华北区交易及咨询业务服务负责人温书阅回忆， 十多年前，望京核心区域并没有明确的客户画像，在最初招商时，位于酒仙桥区域的一些传统外资行业的扩张需求被该区域业主寄予厚望，但很快望京核心区就被新兴互联网企业「占据」了，传统行业由于决策速度较慢，租用面积不够大，迅速被这些新兴企业给给「挤掉」了。
第一太平戴维斯数据显示，阿里和美团占据了望京30%的写字楼市场面积，除此之外还有大公司投资或孵化的中小公司，如美团系公司水滴筹从众运大厦搬到望京科技园。整个望京区域的互联网公司的租户占比达75%以上。
「大众创新、万众创业」引发了移动互联网创业热潮，公司在快速扩张下亟需办公面积以及大量的人才储备。望京原有的移动通讯技术底蕴留下了人才，相对其他区域租金水平也明显更低。
一些风险投资机构直接将其办公场所设在了望京，投过美团、BOSS直聘、叮咚买菜的高榕资本办公室在金辉大厦，而源码资本在不远处的保利国际广场。
多重因素叠加下，望京的外资印迹逐渐被互联网公司所取代。O2O、网约车、共享单车和直播电商的浪潮，在这里起起落落。望京SOHO不仅仅是地标，也是互联网的风向标。
游戏公司触控科技成为望京SOHO塔3的首个签约租户，以每平米每天4元左右的优惠价格一次性租下2.3万平方米，一度成为该写字楼的最大租户。被零售的望京SOHO塔1、塔2聚集着众多初创公司。机构数据显示，望京SOHO在租房源小业主占比超过62%，近三分之二业主租赁面积在300㎡以下。
陌陌人力资源副总监王曾表示，租金便宜是望京吸引互联网创业公司的原因。彼时刚建成的望京SOHO，租金只要每平方米每天5元。位于北京东三环的建外SOHO租金在每平方米每天8元左右，国贸和中关村地区的租金则高达每平方米每天13元。
极具科技感的建筑外观也是互联网公司选择望京SOHO的原因之一。触控科技CEO陈昊芝认为：「我们需要能够激发员工创造力的环境，富有设计感的望京SOHO正是我们想要的办公场所。」
除了租金性价比，精准吸引到周边公司人才、创业氛围浓厚、离互联网大公司更近，也是初创公司寻找办公场所的主要诉求。站在望京SOHO，目之所及便是阿里北京中心、美团总部大楼。
创业这条路是极少数人能成功的独木桥，但桥上往往挤满了人。触控科技入驻望京SOHO半年后，赴美上市暂缓，人员收缩后的闲置面积最终以每平方米每天8元左右的价格转租了出去。这也是望京写字楼市场的常态：
2016年8月，被滴滴收购的Uber中国，退租在保利国际广场租用的上千平方米空间，距离入驻不到一年时间；
「美丽说」曾在浦项大厦租用1万多平方米，也只待了一年，与蘑菇街合并后便退了租；
2020年在线教育最火热时，猿辅导以每平米每天11元租下了望京SOHO 的1.7万平米，2021年也悄然退租。
敏捷迭代、快速试错的互联网思维一度成为互联网公司的选址逻辑，即业务快速成长，需要不断寻找新的办公地来容纳更大规模的团队。
仲量联行华北区研究部负责人米阳指出，互联网公司在风口扩张之际的短期快速需求非常多，非标类物业会成为一些企业的选择。从中长期解决方案来看，自建项目或标准化物业租赁会成为更加成熟的选择。
阿里相关负责人曾表示，北京对阿里总部园区的落地给予了很大支持。其园区附近配套设施，不仅有国际人才公寓、国际医院、12年一贯制学校，还涵盖了TOD模式建设的商业街区，甚至还为阿里园区提供了直通地铁崔各庄站的地下接驳通廊。
大公司有了自持型园区之后，传统写字楼的租用面积是否续租，还是未知数。此前不断试错的行业逻辑在当前环境下也可能行不通了中关村微软大厦，巨头们的脚步没有停止，但在人员与办公成本上更为谨慎。
与大规模烧钱的独角兽相比，美团是一家「精打细算」的公司。从海淀的华清嘉园搬到望京之后，美团陆续在望京众运大厦、望京科技园、启明大厦、数码港大厦等租下办公区。不过其选址多是选择乙级写字楼甚至非标办公场所，几乎租下了望京最便宜的办公场所。美团甚至租下过上万平米的古玩城办公。据高力国际提供的数据显示，目前美团在望京至少有15-20个办公区域，总面积预计超过20万平米。
「美团这样的一开始就谨慎布局的公司只是少数，2021年之前从未听说过有大型互联网公司要降本增效。」一名业内人士表示，2021年有互联网巨头发力「低空经济」赛道，但办公需求没有如往年般涌现。
「业务线更多是跟着整个公司大盘子在运作发展，而人员和办公也是内部消化了，他们不会为此再找写字楼。」
02从中关村到西二旗：创业的「面子和里子」
中关村写字楼
中关村的创业传奇并不是从「高大上」的写字楼开始的。
与清华大学隔着一条街相望的「华清嘉园」小区，有过一群曾经不起眼的租客：王兴、张一鸣、宿华、程一笑、徐易容、陈安妮、吴世春……这个2000年开盘的居民楼，起售价格仅5000元每平米，2021年的均价已经突破16万。回过头看，当年买房的回报堪比投中了独角兽，而承担的风险却低得多。
不过，风险投资的回报远不止于创造财富。受益于资本驱动的创新创业，中关村成为继CBD及金融街之后北京崛起的第三大写字楼集群，也成为全球办公成本最昂贵的商圈之一。
目前，中关村区域写字楼市场处于2012年以来空置率较高的阶段。多位企业租户和代理行经纪人对36氪表示，「租金明显降低了一些，有些教育企业退租后的楼层还在空置。」
相比于CBD、金融街、望京等核心城区商圈，在中关村寻找办公楼宇的新兴科技企业，一般都会被询问「融资到几轮」的问题。世桦嘉润管理合伙人李芳月对36氪表示，因为融资规模代表着科技公司可以匹配到的楼宇品质，通常小规模科技型企业的租金是「押3个月付3个月」的支付方式，这类科技企业如果扩大规模的速度比较快，会逐步选择搬迁至西二旗。
活跃中村区域多年的代理行-华融鑫通的租售经纪人丁飞龙对36氪表示，自己的客户基本都是「B轮之前」，「中关村目前以人工智能、大数据、芯片，无人驾驶等为主，个别元宇宙企业也会出现办公需求。传统的软件开发、IT也有，但是都已经不太主流了。」
过去一年，他曾为处于pre-A轮的星药科技做办公选址写字楼「未满」：互联网潮落 谁来入驻 | 未来办公新势力，主做芯片设计的集创北方、瀚博半导体也是他接触过的客户。他的微信名备注，一开始是「机器人公司专业选址」，后来改成了「人工智能、芯片行业专业选址」。
蓟门资管在中关村坐拥四栋写字楼中关村微软大厦，该公司的招商部负责人对36氪作者表示，B轮前后的公司，往往需要的是大开间，这样管理层和基层员工可以无障碍沟通；此外，这类公司要求空调加时或者延时，对办公楼附近的交通和楼内的软性服务比较看重。员工福利也很重要，楼内是否有餐厅、下午茶配送是否允许上楼，都是这类公司所关注的细节，目的是让员工感受到归属感。
上述招商部负责人对36氪表示，目前一些中关村写字楼的业主也会直接投资优质租户，一是提高和租户之间的黏性，二是塑造开放、市场化的创新孵化器形象。
坐拥高校资源是中关村的优势，不论科技独角兽、还是初创型公司，高校师生都在企业里形成相当的规模，这也是公司更加注重员工福利的原因。
世桦嘉润管理合伙人李芳月对作者表示，商汤科技在2018年从中关村清华科技园搬迁至理想国际大厦，主要是整合并提高企业内部高校师生的办公环境，在科技园办公时期，每个部门的工位比较分散。
另外，一些游戏公司正在中关村强势扩租。例如，点点互动在中关村扩租2000平方米，米哈游在鼎好大厦新租2000平方米。
地铁中关村站的下一站不是西二旗，但后者已经成为中关村写字楼的「竞品」。如果说中关村是上一代创业者的「面子」，西二旗可能是新一代创业者的「里子」。
西二旗写字楼
相对中关村，租金成本是西二旗的绝对优势，来自CCRA世桦嘉润数据，中关村每平米每天的租金水平是10-15元，而西二旗一般不超过10元，最低只有5元。对于新租在西二旗的创新企业，成本是他们最核心的考量因素。
2009年，百度是第一个从中关村搬迁至西二旗的互联网公司，自此开始了互联网大厂的「搬迁潮」。不过，大厂并不足以消化当地的办公空间库存。
西二旗区域的写字楼也处于教育及互联网行业裁员的「阵痛」中。2022年互联网大厂的退租现象还在持续，据36氪了解，快手、滴滴的西二旗办公地部分被退租。
2022年至今，西二旗区域成规模的新租企业比较少，都属于中小企业，总租赁面积大约在2000-3000平方米左右，大多从事人工智能、自动驾驶研发。大公司只有科兴生物——在位于上地的甲骨文大厦扩租了7000平方米的办公面积。
长期看，困扰西二旗的不是租客来源，而是与高性价比办公条件不匹配的居住及商业环境。
西二旗大街将西二旗以东的居住区划分成了两个世界。往北，是由领秀新硅谷领衔的、门禁森严的中高端楼盘。在该社区居住的人群，多是企业老板或者经济实力尚可的互联网白领一族，消费水平较为突出。往南，是以经济适用户型为主的智学苑与铭科苑小区，住户多为大学教师。在这条不到2公里的大街上，分布着世纪华联、京客隆等4家大型超市，数十家低端夫妻店和2家7-11便利店。
作为新兴创业者的「里子」，西二旗是更大的「华清嘉园」。但它的目标仍是成为新的中关村或望京。
后记
互联网的造梦故事总是从一张小小的办公桌开始。
2004年，百度搬进理想国际大厦时，没人会意识到这个不起眼的小团队会成为这座大厦里第一个上市公司。彼时这座大厦最亮眼的两个Logo是新浪和爱国者。
很快，智能手机兴起的移动互联网大潮席卷而来。新浪凭借微博度过转型阵痛，搬去了西北旺的新浪大厦。而生产了二十一年U盘、MP3和录音笔的爱国者，终于在2014年无力负担租金，撤出中关村。
在理想国际大厦挂上Logo的企业，还有小黄车OFO。共享单车热潮散去，两个月后，当时估值45亿美元的人工智能技术公司商汤科技成了小黄车原办公室的新租户，如今其最新估值为130亿美元。
十年前PC互联网渗透率见顶之后，4G基站和智能手机带来了移动互联网的新派对。总有人要继续讲好下半场的故事，只不过市场总是很难预测。
北京写字楼市场的喧嚣，在2022年5月的疫情到来之前就已经安静下来。高力国际数据显示，今年一季度北京写字楼市场金融行业租户占比达到37%。而以往两年北京写字楼市场的第一大租户是互联网科技公司，其需求占比从以往季度超过50%大幅下降至约22%。多个代理行机构指出，这与政策环境变化下行业进入收缩调整期相关。
除了互联网退潮，传统写字楼还面临办公场景迭代的挑战。疫情期间兴起的远程办公，推动了Zoom、腾讯会议、飞书为代表的在线办公软件的技术革新，为灵活办公进一步普及提供了可能。
早一点看到未来，才能早一点抓到风口。36氪未来地产及智慧城市事业部推出「未来办公」特别策划，通过采访报道、空间测评、市场调研三个维度，挖掘办公空间的需求痛点和改善空间，链接租客、业主及物业管理机构，寻求新业态、新形势、新发展格局下的转变。
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作者|宋虹姗
作者|王露
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